Voor ons onderzoek Heel Holland Zakt komen we in contact met Paul de Vries. Hij is gepromoveerd op de ontwikkeling van woningprijzen en werkte jarenlang als woningmarkteconoom bij de Rabobank. Nu geeft hij les op de Amsterdam School of Real Estate en volgt de woningmarkt voor het Kadaster.

We zijn benieuwd wat hij verwacht van het funderingslabel dat taxateurs volgend jaar op huizen gaan plakken. Het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) ontwikkelde hiervoor een model waarmee op pandniveau kan worden vastgesteld wat de risico’s op verzakking zijn. Label A betekent dat er geen verhoogd risico is op funderingsschade, label E betekent een sterk verhoogd risico.

(Kijk hier welk label jouw huis krijgt.)

Wat vindt u van het funderingslabel, meneer De Vries?
“Goed dat het komt eigenlijk. We weten steeds meer van individuele woningen. Iedereen kan zien hoe groot je woning is, wat het energielabel is of wat jouw WOZ-waarde is. En straks kan ook iedereen zien wat voor label je hebt voor de fundering.”

Stel: het model geeft funderingslabel A, dan is er niks aan de hand. Maar krijgt een pand label E dan is de vraag: moet je het dan wel kopen?
“Je mag het wel kopen, maar dan moet je rekening houden met dat je kosten moet maken.”

Voor eigenaren die een hoog risico op funderingsschade krijgen, en dat niet hebben zien aankomen, is het label dus niet zo leuk.
“Op dit moment ligt de rekening meestal bij de koper. We hebben nu een woningmarkt die krap is, dus zijn er meerdere geinteresseerden voor een woning. Vooral in de Randstad. Kopers nemen daardoor meer dingen op de koop toe. Maar stel dat we nu in een crisisperiode zaten. Dan waren verkopers aan de beurt, want die moeten moeite doen om hun huis te verkopen. Dus dan zou de rekening bij de verkoper liggen.”

Kunnen we een vergelijking trekken met het energielabel?
“Het energielabel vertaalt zich nog niet in de waarde van de woning. De investeringen die je moet doen om een hoger energielabel te krijgen, zie je niet een-op-een terug in een waardestijging. Stel dat je vijftigduizend euro aan energiebesparende investeringen doet, dan vertaalt zich dat misschien in vijfentwintigduizend euro meerwaarde van je woning. Ik denk trouwens wel dat dat gaat veranderen in de komende tien jaar.“

Nu trekt niemand zich nog wat aan van het energielabel.
“Maar bij de fundering is het anders; bij de fundering is het namelijk noodzakelijk. Als je dat niet herstelt, dan heb je op een gegeven moment geen woning mee omdat het instort. Je kan het niet negeren.”

Dus je zou kunnen zeggen: aanleg van een nieuwe fundering kost zo tachtigduizend euro. Als jij je huis te koop zet met een E-label dan zou een koper eigenlijk die tachtigduizend euro eraf moeten onderhandelen.“De woningwaarde is dan tachtigduizend euro lager, omdat je die tachtigduizend euro nodig hebt om te investeren.”

Degene die het huis verkoopt, dacht misschien een jaar geleden nog dat hij er tachtigduizend euro meer voor kon krijgen, maar nu hebben we dat label. En dan wordt ook nog gezegd: het is urgent.
“Dan vertaalt zich dat gelijk in min die tachtigduizend euro.”

Dat is best heftig.
“Ja, dat is een hoop geld. Daar kun je een heleboel leuke dingen voor doen. Maar we leven nu ook in een mooie tijd dat de rente zo laag is. Dus het kost veel, maar als je het gaat uitrekenen dan kunnen heel veel mensen het toch nog wel betalen.”

Je kan het ook weer meenemen in de hypotheek?
“Die financiering is gekoppeld aan de verbouwing die erop volgt. Als die verbouwing tachtigduizend euro kost, dan stijgt daardoor je woning ook tachtigduizend euro in waarde.”

Is het ook echt alleen de eigenaar van een woning die de portemonnee moet trekken? Of moet de overheid ook een beetje bijspringen?
“Daar ga ik niet over.”

Maar heeft u daar wel een gedachte over?
“Als je een woning koopt, dan heb je het risico genomen om op die woning te letten. Ik zeg ook altijd: wees bewust dat het een risico is. Nu de woningprijzen zo enorm hard zijn gestegen, hoor je ook niemand zeggen: ik heb een probleem, mijn woning is verdubbeld in prijs. Of als je buurt opeens heel aantrekkelijk wordt door bijvoorbeeld toedoen van de gemeente. Dan gaan ze ook niet klagen.
Dus huiseigenaren moeten juist nu van die meerwaarde gebruik maken om hun woning op orde te krijgen. Het is een vermogensrisico. Als je een woning koopt, moet je je dat beseffen.”

En als je het niet kan betalen?
“Voor die gevallen moeten we een funderingsfonds hebben, zodat je het wel kan laten herstellen zonder dat dat je meteen geld kost. Dan kun je het later terug betalen.”