19 oktober 2020

Geotechnicus ontwikkelt funderingsrisicomodel: “Voor een huiseigenaar is label E geen leuk nieuws”

Bekijk meer artikelen over: Wonen en leefomgeving Bekijk meer artikelen over: Heel Holland Zakt

Heel Holland zakt en dat veroorzaakt schade aan kades, huizen en bruggen zoals we afgelopen zomer wel hebben gezien. Het is daarom reuze interessant om te weten wat er onder de grond gebeurt. Don Zandbergen van het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) bouwde een model waar een label uitkomt dat informatie geeft over jouw risico op funderingsproblemen. “Voor een huiseigenaar is label E geen leuk nieuws.”

Kijk hier welk funderingslabel jouw pand krijgt. 

We treffen Don in de modder, bij een van de Rotterdamse panden waar de verzakking zo erg is dat de fundering vervangen moet worden. Don heeft zijn laarzen aan en zijn laptop mee, want hij gaat ons laten zien hoe hij met zijn model dit soort funderingsschade kan voorspellen.

Don, want wat zien we hier nou eigenlijk? 
“We zien hier de oude houten palen die onder het huis staan. Daaroverheen is langshout gelegd. Daarop is men gaan metselen en dat is dan de fundering van het pand.”

En dat is nu niet meer goed? 
“Nee, als er zuurstof bijkomt, kan schimmel het hout aantasten. En dan rot het letterlijk weg onder al dat zware gesteente. Tja, en dan zakt het.” 

Wat zijn ze nu aan het doen? 
“Er worden nieuwe palen geplaatst met een betonnen vloer eroverheen. Dat neemt de fundering van een pand over. En in dit geval door wat dieper te graven krijg je ook een extra nieuwe kelder erbij. Zo proberen ze er nog wat van te maken. Als je dan toch die investering moet doen, dan kan je net zo goed die extra vierkante meters erbij pakken.”

Geotechnicus ontwikkelt funderingsrisicomodel: “Voor een huiseigenaar is label E geen leuk nieuws”

En jij weet bij hoeveel panden in Nederland dit moet gebeuren.
“We hebben een inventarisatie gedaan met verschillende databronnen. Dus welk type fundering heeft het pand? Hoe ziet de bodem eruit? Hoe is de grondwaterstand? Vervolgens zetten we daar weer meetwaarden tegenover, zoals satellietdata. En dat monitoren we. Dan krijgen we de verzakking per jaar op millimeterniveau te zien. En als zo'n pand dan sneller zakt dan andere panden in de omgeving, dan is dat een extra aanleiding dat daar mogelijk funderingsproblematiek speelt.”

Jullie bekijken dat voor elk pand afzonderlijk? 
“Dat proberen we wel. Niet alle data is nog voor heel Nederland beschikbaar. Maar wat beschikbaar is, gebruiken we om een uitspraak te doen over of er een probleem zou kunnen zijn en dat het verstandig is om aanvullend onderzoek te doen.”

Jij kijkt heel vrolijk naar dat rotte hout, dat is je vak. Maar dit is verschrikkelijk nieuws voor heel veel mensen. Dit gaat geld kosten. 
“De problematiek is hartstikke interessant, maar als je ziet wat herstellen kost, dan is dat voor een huiseigenaar zeker geen leuk nieuws. Het inzicht is wel heel belangrijk om te geven. Want als huiseigenaar ben je er al niet blij mee, maar wat als je als nieuwe koper een huis koopt met een funderingsprobleem?” 

Op basis van jullie onderzoek krijgt een pand dus een label en op basis van dat label kunnen mensen een beslissing nemen over het kopen van een huis. Of het kan invloed hebben op de prijs van het huis. 
“Of het echt invloed heeft op de prijs van het huis moeten we nog maar bezien. Uiteindelijk is de markt daar op dit moment niet naar. Maar wat wij beogen met het funderingslabel is dat er juiste informatie wordt gegeven en dat een koper en verkoper waakzaam worden voor potentiële funderingsproblemen. Als dat label een hoger risico geeft, dan moet dat aansporen om onderzoek te doen. Of op z'n minst om bij de makelaar de juiste vragen te stellen.”

En dat kan dan leiden tot andere prijzen of toch niet aanschaffen? Of dat mensen denken: ‘nou ja, ik neem het verlies’. 
“Al die situaties komen voor.”

Wij hebben mensen gesproken, die hadden een huis gekocht waarvan ze dachten dat er niks aan de hand was, en een paar jaar later begon het ineens te zakken.
“Voor een officieel taxatierapport, nodig voor een hypotheek, wordt als het goed is al informatie ingewonnen over funderingsproblematiek. In sommige gemeenten wordt het heel goed ontsloten, zoals in Rotterdam. Maar er zijn ook een hoop gemeenten, die hebben geen zicht op de problematiek, laat staan dat ze informatie hebben over een individueel pand. Dan ben je afhankelijk van wat een makelaar, taxateur of diegene die een bouwtechnisch rapport opstelt, ziet. Maar ja, het blijft een situatie onder de grond. Daar kom je niet makkelijk bij zonder echt ingrijpend
onderzoek te doen.” 

Maar als we straks dat label hebben, dan is dat min of meer een bindend?
“Nouja, bindend... Dan kan je niet meer zomaar zeggen: we weten niet wat de situatie van de fundering is, want je hebt dan het label waaruit blijkt dat er een funderingsprobleem kan zijn bij risicoklasse E. Dan ben je gewaarschuwd. Zit je in een lager label, C of D, dan geldt waakzaamheid. Dan zou je er voor jezelf rekening mee moeten houden dat je ergens in de aankomende jaren geld moet gaan reserveren voor verder onderzoek. En afhankelijk van wat daaruit komt dus inderdaad herstel. Wacht, ik pak mijn laptop.”

Wat heb je hier op je scherm staan?
“Hier hebben een kaartje van de straat waar we nu staan. Ieder kleurtje staat voor een bepaald risico. Blauw is A, groen is B, geel is C. Dan hebben we in dit gebied heel veel D. En daar rood, dat is label E.” 

En wat als je D hebt? Wat betekent dat dan? 
“Dat betekent dat daar de grondwaterstand zodanig is, dat je droogstand kan krijgen. En in dit geval dat er een houten fundering is en dat het niveau van het hoogstgelegen funderingshout boven die grondwaterstand ligt. Dan heb je dus het recept voor deze regio te pakken voor funderingsproblematiek. En E is eigenlijk hetzelfde uitgangspunt als D. Maar we zien dan ook dat er scheuren in de gevels zitten, of dat er een grotere pandzakking is dan bij  panden in de omgeving. Dat duidt erop dat daar echt wat aan de hand is.”

Komt dit dan uiteindelijk ook op Funda te staan? 
“Die gesprekken zijn er. Maar er spelen ook andere belangen mee. Als kenniscentrum vinden we het belangrijk dat we dit label eerst kunnen ontsluiten voor particulieren, zodat we ze waakzaamheid kunnen meegeven.”

Ik heb iemand gesproken en die ook dit kaartje had gezien van zijn straat. En zei: ‘Mijn huis is al dertien jaar geleden opnieuw gefundeerd. Toch staat ie hier op E. Hoe kan dat?
“Dat is een bevestiging dat dat label E klopte, want er is funderingsherstel uitgevoerd. Dus in het verleden was daar schade. Maar het is wel heel belangrijk om die informatie dat een fundering hersteld is, terug te brengen in ons systeem. Die vergunningsaanvragen verzamelen we ook. Mensen kunnen dat bij ons aangeven. Dan kunnen we dat verwerken en het risicolabel aanpassen.”

Hoe betrouwbaar is zo'n label uiteindelijk?
“Natuurlijk doen we ons best om dat model zo verfijnd mogelijk te krijgen met de lokale data. Maar het blijft een model, dus je moet het opvatten als een indicatie.”

Het is een indicatie. Maar het kan wel betekenen dat je huis vijftigduizend euro minder waard wordt. Dus het is wel belangrijk dat het accuraat is.
“Dat is precies de reden dat we willen zorgen dat we die informatie zo actueel en precies mogelijk houden. Dus mocht het model ernaast zitten, dat we dat ook kunnen verwerken.“

Zolang er een overspannen markt is, zal het effect niet zo groot zijn, horen we. Maar zodra dat niet meer zo is..
“Precies, dan gaat dat meespelen inderdaad. Ja, je ziet dat nu natuurlijk in die overspannen markt hier in de Randstad terugkomen. Tien mensen die naar een pand komen kijken en een bod uitbrengen. Maar wat meer buiten de Randstad verwachten we wel effect. Dat lijkt nu nog marginaal. Maar we hopen dat het natuurlijk wel een effect heeft, want uiteindelijk moet een pand met terechte funderingsproblemen ook wel minder waard zijn.”

En als ik een adres intik in jullie model, dan komt er meteen ook een bedrag uitgerold. Hier zie ik: ‘indicatieve herstelkosten: 200.000 euro’.
“Klopt.”

En dan krijgt iedereen dus een rolberoerte.
“Nouja, dat is wel een heel groot pand wat we nu hebben ingetikt. Maar soms zijn het onverhoeds hoge bedragen. Vandaar dat je in sommige gemeenten ook geld kan lenen onder speciale voorwaarden voor dit soort herstel. Het Nationaal Restauratiefonds kan dat doen of het Fonds Duurzaam Funderingsherstel. Die kunnen tegen gunstige rente en voorwaarden leningen geven.”

Kun je het ook op een andere manier gefinancierd krijgen?
“Het is slim om er het maximale uit te halen. Investeer wat meer en zorg dat je extra oppervlakte wint in een kelder of een souterrain. En je bent nog niet klaar met een nieuwe fundering: Je moet ook opnieuw het interieur aanpakken: een nieuwe vloer erin, kabels en leidingen. Soms keuken en toilet. Dat zijn allemaal extra kosten die er nog eens bijkomen.”

Misschien toch maar allemaal aan een nieuwbouwhuis? 
“Dat kan. Maar dan heb je weer niet het karakter van een mooi oud huis.”

Auteurs

K.G.

Karen Geurtsen

Redacteur