Een van die mensen die wanhopig de woningmarkt afstruinen is Karine Wendrich (26). “Mijn vriend en ik zoeken al vijf jaar naar een huis, we wonen allebei nog in onze studentenwoning.” Ze heeft een kamer in een voormalig klooster in het centrum van Nijmegen. Om de hoek bij de universiteit, waar ze werkt als promovendus. “Met de locatie heb ik geluk, maar mijn studentencomplex is wel een beetje het afvoerputje. Iedereen die hier zit, kan geen eigen woning vinden.” De meesten zijn afgestudeerd en al een paar jaar aan het werk. Karine betaalt 575 euro per maand voor een kamer van 24m2 met een eigen badkamer, de keuken deelt ze. “Voor mij is het betaalbaar, maar ook niet per se goedkoop. Mijn vriend woont in net zo’n complex, alleen deelt hij de badkamer.”

Als ze hun geld bij elkaar leggen, zouden ze in theorie samen kunnen wonen. In een sociale huurwoning, particulier huurappartement of zelfs een kleine, betaalbare koopwoning. Alleen lukt het niet.

“Sociale huurwoningen gaan doorgaans naar mensen met een wachttijd van twintig jaar. Je kunt je pas vanaf je 18e inschrijven, waardoor wij geen enkele kans maken", zegt Karine. Voor particuliere huur voldoen ze niet aan de hoge inkomenseisen. Verhuurders vragen vaak om een bruto maandsalaris van vier keer de maandelijkse huur van 1.000 euro. En een huis kopen in de Nijmeegse koopmarkt, met stijgende vraagprijzen en overbiedingen, is financieel geen optie. “Het kan best deprimerend zijn. Soms denk ik wel: ‘Een beetje sneu dat ik al 3,5 jaar werk en nog steeds een studentenkamer heb’.”

Steeds meer mensen

Karine en haar vriend zijn lang niet de enigen in dit schuitje. Het woningtekort in ons land is de laatste twintig jaar nog nooit zo groot geweest als nu, stelt Peter Boelhouwer, hoogleraar aan de TU Delft, gespecialiseerd in woningmarktbeleid. Vorig jaar waren er 263.000 woningen tekort, en dat aantal loopt op. Hoe dat kan? Volgens Boelhouwer door een verkeerde inschatting van de bevolkingsgroei en het instorten van onze woningbouwproductie.

Boelhouwer: “Voor haar woonbeleid gebruikt het kabinet de bevolkingsgroei-prognoses van het CBS. En die zaten er de afgelopen jaren faliekant naast. Met name op het gebied van immigratie. De arbeidsmarkt wordt steeds krapper door onze vergrijzing, wat arbeidskrachten uit het buitenland aantrekt. Niet alleen in de tuinbouw, en ander werk dat veel Nederlanders niet meer willen doen, maar ook grote bedrijven als ASML halen veel werknemers uit het buitenland.” Het CBS kwam afgelopen december met een nieuwe prognose. De komende veertig jaar verwacht ze 1,3 miljoen migranten meer dan in de berekening van twee jaar geleden. En die hebben allemaal een woning nodig.

Ingestorte bouwproductie

Naast deze verkeerde inschatting is er de laatste jaren ook flink minder gebouwd. Voor de crisis van 2008 werden jaarlijks zo’n 80.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd, na de crisis daalde dat naar zo’n 44.000. Boelhouwer: “De laatste jaren loopt het gelukkig weer op. De cijfers van vorig jaar komen nog, maar ik schat zo’n 70.000. En met de transformaties van allerhande panden naar woningen zo’n 75.000 tot 80.000. Dat is echter veel minder dan we nodig hebben.” De Bouwagenda, het samenwer­kingsverband vanuit alle gelederen van de bouwsector, adviseert 100.000 nieuwe woningen per jaar. “Als je deze ontwikkeling naast de groeiende vraag naar woningen legt, hoef je geen wiskundige te zijn om te zien dat daar een tekort uitkomt.”

Het instorten van de woningbouw heeft alles te maken met het woonbeleid van het vorige kabinet. “De kabinetten Rutte I en II hadden beter niets kunnen doen. Dan was de woningnood nu minder erg geweest”, zegt Boelhouwer. Kort gezegd heeft het aanscherpen van de hypotheekregels vanaf 2011 ervoor gezorgd dat mensen minder makkelijk een huis gingen kopen. Je krijgt vanaf dat moment een minder hoge hypotheek voor je salaris en ook de hypotheekrenteaftrek wordt beperkt. Daarbij moet je een flinke zak eigen geld meenemen, want je mag je niet meer extra lenen voor zaken als de kosten koper.

De overheid wil zo minder financiële risico’s voor het bankensysteem, maar de wijzigingen blijken funest voor de woningmarkt. Het geeft namelijk een extra zetje aan de dalende vraag naar koopwoningen die al sinds de bankencrisis van 2008 is ingezet. Bouwontwikkelaars reageren erop door minder te bouwen. En door een nieuwe belasting voor woningcorporaties, de verhuurdersheffing, worden ook die partijen gedwongen hun nieuwbouw voor sociale huur te halveren.

En dan stijgen de prijzen

Inmiddels is er een andere wind gaan waaien. De hypotheekrente blijft dalen en dalen. Het dieptepunt van de crisis is in 2014 ook achter de rug, mensen krijgen weer vertrouwen in de economie. Dat maakt het weer interessant om te kopen. De vraag stijgt, mede door het sterk gestegen aantal arbeidsmigranten, maar het aanbod blijft achter doordat er te weinig is gebouwd. En zo rijzen de vraagprijzen de pan uit.

Voor wie op zoek gaat naar een koopwoning, is het inmiddels hard zoeken naar een betaalbare optie. Dat merkte ook Merel van Rodijnen (28) toen ze vorig jaar met haar vriend een koophuis zocht in Nijmegen.

“We wisten wel dat de huizenmarkt druk was, maar wij dachten: we hebben allebei een goede baan, we vinden wel iets.” Ook omdat ze kleiner wilden wonen, dachten ze wel wat te kunnen vinden. “Na 25 bezichtigingen waren we nog nergens, soms bekeken we wel vijf woningen per week, maar alles in onze prijsklasse (tussen de 275.000 en 350.000 euro) was een appartement of bovenwoning. En dan was het ook niet van ‘Wauw!’. Veel woningen waren sterk verouderd.”

Op drie huizen deden ze een bod, maar ze werden telkens overboden. “Makelaars deden ook niet echt hun best om een woning te verkopen, ze voerden meestal alleen de druk op. Zo van: ‘Gisteren waren er ook al tien mensen komen kijken’. En een bod moet je vaak dezelfde dag nog voor twaalf uur indienen. Wij konden niet zo snel beslissen, het gaat toch om je huis. Het was heel stressvol.” Uiteindelijk zijn ze uitgeweken naar Den Bosch. “Op een gegeven moment dacht ik: het is goed zo. Ik wil niet voor een ‘mwah’ huis gaan, alleen maar om in Nijmegen te zitten. Toen we in Den Bosch gingen kijken, werd het ook weer leuker. Daar kon je wel een tweede keer kijken en liep je niet met nog twintig stellen rond.”

Een ton in drie jaar

Het verkopen van hun huis ging daarentegen heel makkelijk. “We hadden iets van veertig geïnteresseerden. Op een keer liepen twee makelaars tegelijkertijd met een groepje door ons huis: de een boven, de ander beneden. We hebben uiteindelijk een ton verdiend door daar drie jaar te wonen.”

Dat de woningmarkt op dit moment vooral leuk is voor de aanbieders, zie je ook in de particuliere huur. Daarin is de laatste jaren weinig bijgebouwd voor mensen met een modaal inkomen. Woningcorporaties moeten zich sinds 2015 voor tachtig procent richten op het bieden van sociale huurwoningen voor mensen met een laag inkomen. De vrije markt zou de mensen met een middeninkomen wel bedienen, dacht het toenmalige kabinet. Maar het loopt anders. Nieuwbouwwoningen die de afgelopen jaren zijn opgeleverd, zijn voor hen onbetaalbaar.

Boelhouwer: “Ze kosten zo’n vier ton of hebben huurprijzen van 1.100 euro per maand. Het lastige is: je kunt van de ontwikkelaars ook niet verwachten om in deze markt woningen te bouwen voor de midden inkomensklasse. Want door de stijgende WOZ-waarde verdienen ze dan nooit hun dure investering terug.” Het resultaat? Niemand bouwt nog iets voor Jan Modaal. En als je dan een laag middeninkomen hebt, en je door het missen van sociale toeslagen onderaan de streep hetzelfde netto inkomen overhoudt als iemand met het minimumloon, ben je helemaal de klos. Want dan kun je niet meedingen met sociale huur, en ben je veroordeeld tot (vaak te) dure particuliere huurwoningen.

Skittle

Zo zoekt Ivy Voogt (25) al drie jaar naar een particuliere huurwoning in Nijmegen met haar vriendin Loes en hun katje Skittle. Ze is nog geen centimeter opgeschoten. “In eerste instantie zochten we iets in het centrum, maar dat is twee keer met je ogen knipperen en het huis is weg.” Dus keken ze al gauw naar de minder populaire wijken, zoals Hatert, Lindenholt en Dukenburg en de dorpen om Nijmegen heen. Zo zijn ze in Cuijk terecht gekomen. Noodgedwongen, want het alternatief was nog langer met z’n tweeën wonen in de kleine studio van Ivy of intrekken bij de ouders van Loes. Ze verhuisden, om toch samen iets te hebben, maar stopten niet met zoeken.

“Elke dag kijk ik of er iets nieuws op Funda staat. Als ik iets zie, reageer ik meteen, maar op de helft ontvang ik niet eens reactie. Soms krijg ik: ‘Hij is al verhuurd’. Dan denk ik: ‘Hoe dan?’. Het huis stond er pas twee dagen op, het is gewoon niet bij te houden.” In drie jaar tijd zijn ze vier keer uitgenodigd voor een bezichtiging. “Dat we niet vaker worden uitgenodigd komt vooral doordat veel verhuurders in de particuliere sector geen huisdieren accepteren. Het is zo frustrerend. Soms denk ik: ik stop ermee. Ik wacht wel tot ik een betere baan heb, maar dat is nog geen garantie dat het wel lukt. Ook met een iets hoger inkomen is het heel moeilijk iets te vinden in Nijmegen.”

Rimpeleffect

Net als dat Ivy en Merel buiten Nijmegen zoeken, kijken veel mensen uit de Randstad ook naar huur- en koopopties buiten hun stad. Om meer vierkante meters te krijgen voor hun geld, maar ook omdat er gewoon te weinig aanbod is in de stad waar ze nu wonen voor hun budget. Boelhouwer noemt dat het rimpeleffect. Volgens de provinciebesturen van Gelderland en Overijssel moet Oost-Nederland de komende vijf jaar maar liefst 60.000 woningen bouwen om de vraag van de Randstad in het oosten te kunnen opvangen.

We zien het inwonersaantal in Nijmegen vooral groeien door verhuizingen vanuit het buitenland, Noord-Brabant en Gelderland. Volgens Harriët Tiemens, wethouder wonen van Nijmegen, ligt dat vooral aan de aanwas van studenten en internationale studenten. “Er is een enorme groei aan opleidingen in onze stad. De Hogeschool van Arnhem en Nijmegen (HAN), de Radboud Universiteit en het medisch centrum van de universiteit, ze trekken allemaal studenten aan en zorgen daarnaast ook voor veel werkgelegenheid. En ook na hun studie willen jonge mensen hier blijven wonen, veelal vanwege het gezellige karakter van de stad.”

13,7 jaar wachten op sociale huur

Doordat de leeftijden van 18 tot 29 jaar sterk oververtegenwoordigd zijn in vergelijking met de rest van Nederland is de situatie in Nijmegen niet zomaar te vergelijken met iedere andere stad buiten de Randstad. Het landelijke tekort aan middenhuur, betaalbare koopwoningen (tot 2 ton) en sociale huurwoningen levert voor Nijmegen dan ook extra problemen op. De lage- en middeninkomensgroepen zijn samen goed voor 64 procent van alle huishoudens. Vanwege de vergrijzing en de ambulantisering in de zorg zitten daar ook veel woningzoekende ouderen bij. Want als je na de verhalen van Ivy en Merel dacht dat sociale huur dan misschien nog wel een optie was, heb je het mis. De druk op de sociale huur is nergens in Nederland zo hoog als in de regio Arnhem/Nijmegen: de wachttijd is 13,7 jaar.

Demi (26) is een van de mensen die vast zit in de sociale huurmarkt. Ze reageert al 3,5 jaar lang elke dag op vrijgekomen sociale huurwoningen, zonder resultaat. Ze wil heel graag weg uit haar huidige woning: “Om maar iets te doen, heb ik van de week mijn rommelkast verhuis-klaar gemaakt. Als het moment dan daar is, kan ik meteen weg.” Vier jaar geleden trok ze zwanger haar appartement in op driehoog in Cuijk. Ze kreeg het huis toegewezen omdat ze de status 'urgent' had. Na de geboorte van haar zoontje bleek al gauw dat het huis niet zo geschikt is voor een klein kind. Maar nu ze een dak boven haar hoofd heeft, wordt ze niet meer gezien als een spoedgeval.

‘Koop maar tralies’

“Ik heb energielabel G, wat betekent dat het in de zomer snikheet is en in de winter ijskoud. Voor mij niet erg, maar voor mijn zoontje moeten we dan bij mijn ouders logeren.” Het huis heeft ook geen balkon of balustrade en haar kind wil de hele tijd uit het raam klimmen. “Ik vind het doodeng, want ik kan hem niet 24 uur per dag in de gaten houden. En hij heeft inmiddels ontdekt hoe hij zelf de ramen kan openmaken. ‘Koop maar tralies, of zet een slot op je raam’, zegt de wijkconsulent van de woningcorporatie dan. Maar dat kan ik niet betalen.”

En haar wens is een tweede slaapkamer voor hem. “Hij slaapt nu al drie jaar bij mij in bed, ik heb geen plek voor een bed voor hem. Het is niet erg, hij vindt het ook leuk. Maar bij vriendjes ziet hij dat ze een eigen bed hebben. Bij mijn vriendin Aniek ziet hij dat ook. ‘Wanneer gaan we weer naar het mooie huis?’, vraagt hij wel eens. Dat breekt mijn hart.”

Nummer 1.300

Demi zoekt al lang niet meer alleen in Nijmegen. Op alles van Breda tot Enschede reageert ze. “Maar dan word ik weer nummer 1.300 bij een lotingwoning waar zo’n 2.000 mensen op hebben gereageerd. Woningen die worden verdeeld op basis van wachttijd hoef ik eigenlijk al niet eens meer te proberen. Ik sta vanaf mijn achttiende ingeschreven, maar concurreer met mensen van 40 jaar. Stellen kunnen ook hun wachttijd bij elkaar optellen, dus zij winnen het altijd. En dat gun ik die mensen ook hoor, er moeten gewoon meer sociale huurwoningen worden gebouwd.”

Meer woningen bouwen zou de woningmarkt inderdaad uit het slop kunnen trekken. Maar dan moeten wel de juiste woningen worden gebouwd. En dat laat in Nijmegen op zich wachten.

10.000 juiste woningen

De Nijmeegse gemeenteraad kreeg in maart 2018 al een brief van het college van burgemeester en wethouders waarin wordt benadrukt dat er meer woningen nodig zijn. ‘De woningmarkt kookt over. Het is noodzakelijk om de nieuwbouw te versnellen’, luidde de brief. Het stond er allemaal in: betaalbare koopwoningen (tot 2 ton) worden niet meer gebouwd, het aanbod middelhuur (711 tot 900 euro per maand) blijft achter op de vraag en er moeten meer sociale huurwoningen bijkomen.

Op dat moment staan er al 10.000 nieuwbouwwoningen op het programma. Alleen blijkt uit diverse onderzoeken, waar naar verwezen wordt in de brief, dat dit niet voor iedereen de juiste woningen zijn. Wethouder Tiemens: “Naar aanleiding van die onderzoeken hebben we gericht gekeken wat Nijmegen nodig heeft en de plannen aangepast om de studenten en starters beter te faciliteren. De studenten mogen niet in hun studentenkamers blijven zitten, daarmee raakt de keten verstopt. Ook hebben we meer appartementen voor ouderen nodig. Dan komt er ook weer plaats voor gezinnen.”

Het feit dat studenten, starters en ouderen nu wel blijven zitten waar ze zitten, bewijst dat de gemeente de woonvraag voor een deel verkeerd heeft ingeschat. Van de 10.000 woningen die ze nu voor 2030 wil bijbouwen, zitten daar grofweg zo’n 3.000 sociale huurwoningen, 1.500 middenhuur en zo’n 2.000 studentenwoningen bij.

De deal

Maar alleen al het wijzigen van de plannen, zoals het omzetten van koopwoningen naar sociale huur, kost de gemeente miljoenen. Daarbij heeft Nijmegen te maken met herstructureringslocaties, grond waarvan de bestemming moet worden aangepast zodat het geschikt is voor woningen. Hoe gaat de gemeente dat betalen?

Tiemens: “Het Rijk stelt dit jaar geld beschikbaar voor een aantal grote steden om sneller te bouwen. Voor Nijmegen komt er ook zo’n woondeal. We zijn het nu samen aan het schrijven, het plan is om de deal in februari te ondertekenen. Er moet nog veel worden besproken, maar met deze financiële regeling zou het moeten lukken om op korte termijn de woningnood tegen te gaan.”

Hoe kan het nu zo makkelijk worden opgelost terwijl in 2019 er maar 900 woningen werden bijgebouwd? “Het grootste probleem van het afgelopen jaar was dat de vergunningverlening stil lag. Dat kwam vooral door de discussie rondom stikstof en Pfas.” Voor Pfas geldde: zodra er te veel van de chemisch stof in grond of bagger zat, mocht het niet meer verplaatst worden. Daardoor was er veel terughoudendheid bij ontwikkelaars. “Dat was overal zo, dus ook in Nijmegen. Met de nieuwe Pfas-normen lijken we nu uit de voeten te kunnen, en we hebben niet veel Natura 2000-gebieden in de buurt, dus wat betreft stikstof vallen de problemen voor onze bouwproductie ook mee.”

Wethouder Tiemens wil zo snel mogelijk de plancapaciteit in orde brengen zodat er gauw meer kan worden gebouwd. En daarmee bedoelt ze het geschikt maken van beschikbare grond voor woningbouw. “Dat heeft de afgelopen jaren soms wel voor vertraging gezorgd, maar dat heeft niets met onze doelstellingen te maken, het lag dus aan externe factoren.” Bouwen staat hoog op onze prioriteitenlijst, benadrukt ze. Helemaal nu het woningtekort zo hoog is. “We wisten wel dat we zo’n 1.000 woningen per jaar moeten bouwen tot 2025, maar dat we zo door moeten gaan tot 2030 hadden we niet voorzien.”

De oplossing van het kabinet

Het kabinet ziet ook in dat er iets moet veranderen. In 2020 wil het kabinet sneller meer betaalbare woningen voor starters en middeninkomens bouwen. Dat wil ze bereiken met een miljard euro voor grote steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Eindhoven en Groningen) zodat er sneller gebouwd kan worden. Ook wordt een miljard euro vrijgemaakt voor een belastingverlaging voor woningcorporaties en andere grote verhuurders. Zo houden zij meer geld over voor het bouwen. Daarbij gaat de inkomensgrens voor sociale huurwoningen omhoog en krijgen woningcorporaties meer ruimte voor lokaal maatwerk. Ook mensen met een laag middeninkomen komen dan makkelijker in aanmerking voor een sociale huurwoning.

“Dit hadden ze natuurlijk al veel eerder moeten doen”, zegt Boelhouwer over die maatregelen. “Maar of dit plan de oplossing is, daar ben ik sceptisch over. Want gaan woningcorporaties er ook echt zijn voor het middensegment? Sommigen willen dat misschien, maar anderen zitten daar niet op te wachten. En bij die regionale woondeals zitten niet alle partijen aan tafel. De bouwontwikkelaars uit de vrije markt zijn bijvoorbeeld niet uitgenodigd terwijl het steeds duurder wordt om te bouwen. Grote kans dat straks blijkt dat de markt veel minder kan bouwen met het vrijgekomen geld dan nu wordt gedacht.”

Masterplan

Wat Boelhouwer mist is één allesomvattend plan, net zoals de Vogelaars- en Vinex-wijken, waarbij per regio taakgericht woningaantallen zijn opgenomen. Een plan dat van bovenaf wordt gecoördineerd, waarbij alle partijen worden betrokken en waar indien nodig tijdig wordt bijgestuurd. Want de oplossing is ‘bouwen, bouwen, bouwen’. “En iedereen kan zich daar wel in vinden, maar door de verschillende belangen komt niemand er op lokaal niveau uit. Wat ik mis is een masterplan.” En dan kijkt hij naar het ministerie van Binnenlandse Zaken dat hierin het voortouw moet nemen.

De zoektocht van velen gaat ondertussen verder. En waar Demi elke dag de websites van woningcorporaties blijft verversen voor een andere sociale huurwoning, zoekt Karine vanuit haar kamer in het voormalige klooster alleen nog ‘bij vlagen’. Karine: “Op dit moment kijk ik niet meer. Puur uit zelfbescherming, om ons de zoveelste teleurstelling te besparen. Op korte termijn denk ik niet dat het voor ons mogelijk is om samen te wonen. Maar misschien gebeurt er ooit wel iets waardoor er meer aanbod komt en de huizenprijzen zakken. Daar vestig ik nu mijn hoop op.”