29 april 2020

Woningcorporaties: gebrek locaties en dure grond dwarsbomen bouw tijdelijke woningen

Bekijk meer artikelen over: Wonen en leefomgeving Bekijk meer artikelen over: Woonproblemen

Tienduizend tijdelijke woningen beloofden de woningcorporaties neer te zetten, geschikt voor mensen die gescheiden zijn, starters en jongeren. Maar de bouw ervan loopt flink achter. Hoge grondprijzen, slepende procedures en een gebrek aan geschikte locaties vertragen de bouw, stellen de corporaties. “We proberen zo goed mogelijk door te bouwen in coronatijd.”

Woningcorporaties spraken af om de komende jaren tienduizend tijdelijke woningen te gaan bouwen. Dit om tegemoet te komen aan de urgente vraag van onder meer spoedzoekers, studenten en starters op de woningmarkt. Deze mensen komen nu geregeld in de knel met hun huisvesting vanwege de lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen en het beperkte aanbod van betaalbare woningen.

 Ook Charlotte en Cindy, twee gescheiden vrouwen uit Noordwijk die in illegale onderhuur zaten omdat ze geen betaalbare woning konden vinden, ondervonden de nadelige gevolgen van de woningnood. We spraken eerder met hen over het woningtekort voor ons lopende onderzoek Woonproblemen.

1.500 tijdelijke woningen

Dat de bouw van tijdelijke woningen achterloopt op schema, blijkt uit de cijfers. Zowel in 2017 als 2018 zijn slechts vijftienhonderd woningen neergezet. Om de beoogde tienduizend te halen vanaf 2020, dienen er meer locaties beschikbaar te komen, moet de grondprijs worden aangepast en dienen procedures korter te worden. Dat concludeert Aedes, de koepel van woningcorporaties in Nederland, op basis van hun onderzoek dat eind februari verscheen.

Twee derde van de corporaties geeft aan nog geen geschikte locatie te hebben om de tijdelijke woningen neer te zetten. Meer dan de helft laat weten pas te kunnen versnellen als die bouwlocaties er wel zijn. “Ook het bouwrijp maken van een stuk grond en het aanleggen met toegangswegen en riolering, gaat niet snel genoeg”, zegt een woordvoerder van Aedes.

We proberen zo goed mogelijk door te bouwen in coronatijd.

Woordvoerder Aedes

Hij denkt niet dat de coronacrisis de bouw ervan verder vertraagd. “We willen juist de bouw naar voren trekken met alle partijen en kijken of wij daar een impuls aan kunnen geven. Er zijn nog geen bouwprojecten stopgezet. We proberen zo goed mogelijk door te bouwen in coronatijd.” 

Niet altijd rendabel

Uit het Aedes-onderzoek onder 86 woningcorporaties blijkt ook dat de hogere grondkosten die gemeenten rekenen vaak niet zijn afgestemd op de lagere terugverdienmogelijkheden van de tijdelijke woningen. Ze zijn dus niet altijd rendabel. Planologische procedures en de nodige voorbereidingen duren soms even lang als bij permante woningen. En er kan ook veel weerstand zijn van omwonenden, waardoor het allemaal nog langer duurt.

Corporaties geven aan dat het vergroten van het aantal geschikte locaties de beste manier is om meer tijdelijke woningen te realiseren. Dat de beschikbaarheid van bouwlocaties een probleem is, ervaren ook gemeenten en bouwbedrijven, zo bleek uit een eerder onderzoek.

In de afgelopen vijf jaar is door twintig procent van de corporaties tijdelijke woningen gebouwd, de helft verwacht dat de komende vijf jaar te doen. 

Van container naar tiny house

Tijdelijke woningen zijn meestal klein en eenvoudig en zo gebouwd dat ze gemakkelijk verplaatsbaar of af te breken zijn. Ze voldoen aan de eisen van het bouwbesluit voor tijdelijke gebouwen, die lager liggen dan die van een permanente woning. Ze staan vaak op locaties waar nog geen bestemming voor is. Voorheen lieten corporaties bijvoorbeeld containerwoningen plaatsen, die na tien jaar meestal werden afgeschreven. De laatste jaren zijn er kwalitatief betere woningen gekomen, zoals sommige tiny houses

Flexwoningen

In Den Bosch heeft woningcorporatie Zayaz vorig jaar aan de Aartshertogenlaan twintig flexwoningen geplaatst (zie foto bovenaan). De boven- en onderverdieping zijn kant-en-klaar op de locatie gebracht, waar ze ter plekke in elkaar zijn gezet. Vervolgens zijn ze aangesloten op het riool, de waterleiding en de elektriciteit. In de huizen wonen veelal kleine gezinnen (driepersoonshuishouden) die dringend op zoek waren naar een onderkomen.

De woningcorporaties nemen zo’n 72 procent van dit soort tijdelijke woningbouw voor hun rekening. Overigens bouwen sommige corporaties juist bewust geen tijdelijke huisvesting, maar uitsluitend permanent. Want waarom tijdelijk bouwen terwijl de behoefte permanent is, luidt hun argument. 

De overheid ziet tijdelijke woningen wel als een uitkomst voor spoedzoekers. Het Rijk besloot de tijdelijke woningbouw te stimuleren. Zo mag een tijdelijke woning inmiddels vijftien jaar op dezelfde plek staan in plaats van tien. De woningen zijn bovendien vrijgesteld van de verhuurderheffing, een belastingmaatregel uit het Woonakkoord waardoor woningcorporaties een heffing moeten betalen op de WOZ-waarde van hun woningen.

 Afgelopen jaar nam de Tweede Kamer een motie aan om met gemeenten, ontwikkelaars, investeerders en woningcorporaties de bouw van ten minste vijftienduizend tijdelijke woningen per jaar te stimuleren. De corporaties beloofden twee derde voor hun rekening te nemen. In Nederland wordt het woningtekort geschat op 315.000 woningen.

Aedes verwacht eind dit jaar met cijfers te komen over het aantal gebouwde tijdelijke woningen in 2019.  

Auteurs

L.A.

Leontien Aarnoudse

Onderzoeksjournalist