12 november 2020

Je koopt een zwaar verontreinigd stuk grond: Eigen schuld of verborgen gebrek?

Bekijk meer artikelen over: Wonen en leefomgeving Bekijk meer artikelen over: Giftige grond

Marko de Vries koopt in december 2017 een stuk bos aan de rand van Heerenveen van de politie. Hij wil het voormalig schietterrein gebruiken om met kinderen met gedragsproblemen te gaan sporten. Het perceel is gesaneerd maar na aankoop blijkt de grond zwaar verontreinigd met lood. Marko kan zijn plannen niet uitvoeren want al dat lood is zeer slecht voor de gezondheid voor de kinderen. Kan Marko de verkoper, de politie dus, aansprakelijk stellen omdat ze hem een zwaar verontreinigd stuk grond heeft verkocht?

We bellen voor ons onderzoek Giftige Grond met Robert van Ewijk, advocaat bij AMS Advocaten en leggen hem deze vraag voor. “Als je niet krijgt wat je verwacht en hebt afgesproken bij aankoop van een huis of een perceel dan kan je de verkoper aansprakelijk stellen. Je moet dan wel eerst goed kijken naar wat er afgesproken is in het koopcontract, maar ook wat er besproken is voorafgaand aan de koop.”

De politie vertelt Marko dat de schietbaan is gesaneerd. Deze informatie vindt Marko ook in Het Bodemloket, de officiële site van de Rijksoverheid, waarin je informatie over de bodemkwaliteit in Nederland kunt vinden. Er staat dat het perceel ‘voldoende is gesaneerd voor natuur en er geen restverontreinging’ is. De sanering van het perceel was dus ook goedgekeurd door de provincie.  Door deze informatie is Marko er vanuit gegaan dat het bosperceel dat hij kocht, ‘schoon’ zou zijn.

Verborgen gebrek

Is hier sprake van een verborgen gebrek? “We spreken van een verborgen gebrek, ook wel non-conformiteit genoemd, als dat wat je koopt niet voldoet aan de overeenkomst. Maar niet elke onvolkomenheid levert een verborgen gebrek op. Als je een huis koopt dan mag je verwachten dat je hierin kan wonen. Neem bijvoorbeeld een woning met een verrot dak. Als het nog net niet instort dan kan je zeggen dat het niet voldoet aan wat je mag verwachten van een huis. Erin wonen is dan niet verantwoord. Maar je moet er als koper wel rekening mee houden dat je mogelijk wat onderhoud moet verrichten om de woning aan te passen aan de eisen van nu. Het is dus een grijs gebied.”

Mededelingsplicht

Een koper heeft een onderzoeksplicht en een verkoper heeft een mededelingsplicht bij het sluiten van een koopovereenkomst. Wat houdt dit in? Van Ewijk: “De onderzoeksplicht houdt in dat Marko in principe moest controleren of het bosperceel wel geschikt was voor het gebruik dat hij voor ogen had. Dat betekent dat hij onderzoek moest doen naar de bodemgegevens van het perceel. Maar de verkoper, de politie, kan zich er echter niet achter verschuilen dat Marko dat onderzoek mogelijk niet heeft gedaan. Zij had namelijk een mededelingsplicht en die gaat voor op de onderzoeksplicht. Dat houdt in dat de koper af mag gaan op de mededelingen van de verkoper. Sterker nog, van de verkoper mag zelfs verwacht worden dat die de koper inlicht als hij weet dat het verkochte niet geschikt is voor het door de koper beoogde gebruik. En als de verkoper dat niet doet, dan kan hij de koper niet tegenwerpen dat hij zijn onderzoeksplicht heeft geschonden. De vraag is dus wel of de politie wist of had kunnen weten dat het perceel nog ernstig vervuild zou zijn.”

Haviltex arrest

Van Ewijk wijst in ons telefoongesprek op het zogenoemde Haviltex-arrest. Dit is een uitspraak uit 1981 van de Nederlandse Hoge Raad. Het is inmiddels een zeer bekend begrip geworden in civiele zaken. Deze uitspraak bepaalde dat bij uitleg van een overeenkomst, bijvoorbeeld een koopcontract, het niet genoeg is om alleen maar te kijken naar de letterlijke tekst uit het contract. Er moet ook gekeken worden naar welke betekenis de partijen mogen geven aan de tekst en wat ze van elkaar mochten verwachten. 

Van Ewijk legt uit: “In de zaak van Marko moet er niet alleen gekeken worden naar wat er in de koopovereenkomst staat, maar ook naar de gesprekken die vooraf zijn gevoerd tussen Marko en de verkopende partij. Deze gesprekken vullen de overeenkomst in en zijn bepalend voor hoe je die moet uitleggen. In dit geval is dus van belang of Marko tegen de politie heeft gezegd wat hij met het perceel wilde gaan doen. De vraag of dat ook exact zo in de koopovereenkomst terecht is gekomen, is dus niet op zichzelf bepalend voor de vraag of er sprake is van non-conformiteit.”

Hoe nu verder?

Hoe moet Marko nu verder met zijn ernstig vervuilde terrein? Doordat er kilo’s loden kogels in de grond zitten, is het terrein nu verboden gebied voor kinderen. Van Ewijk begrijpt dat het voor Marko een zware dobber is. “Marko had mooie plannen met het schietterrein die nu in het water zijn gevallen.” Van Ewijk raadt Marko aan om de politie aansprakelijk te stellen. “Als er sprake is van non-conformiteit kun je een paar dingen doen. Je kan van de verkoper verlangen dat die de afspraken alsnog nakomt, in dit geval dus door alsnog te zorgen voor schone grond. De politie moet dan alsnog gaan saneren. Een andere mogelijkheid is om schadevergoeding te vorderen, bijvoorbeeld door de saneringskosten op de politie te verhalen. Marko kan er ook voor kiezen om de koopovereenkomst te ontbinden. De politie moet het bosperceel dan terugnemen en Marko de koopsom terugbetalen. Marko kan in dat geval ook proberen om de door hem geleden schade te verhalen op de verkopende partij.”