We krijgen een tip van Wigbert Steenbeek, de vice-voorzitter van dorpsraad Cadzand: “Ik woon 20 jaar in Cadzand en ik heb het echt zien veranderen met tweede woningen. Een aantal jaar geleden hebben wij hier een telling gedaan en ruim 50 procent van de woningen was inmiddels een tweede woning. Een vakantiewoning.” Het gevolg hiervan is dat vaak starters geen woning meer kunnen kopen. De nog net betaalbare woningen voor de starters worden vaak opgekocht door beleggers, particuliere investeerders en rijkere pensionado’s. “Ik zie het als onttrekking aan de woningvoorraad en het heeft ook een neveneffect. Het versterkt de prijsopdrijving hier in de streek.” zegt Steenbeek.

In ons onderzoek ‘Tweede woning vs. geen woning’ hebben wij naast Steenbeek ook verschillende starters en actiegroepen gesproken. Starters zeggen dat hun eerste woning onbereikbaar wordt gemaakt vanwege de prijsopdrijving. Andere inwoners van kleine steden en toeristische dorpen zeggen dat de leefbaarheid van hun omgeving onder druk staat. Diverse dorpsraden en actiegroepen zijn inmiddels opgestaan, maar wat kunnen gemeenten doen tegen het opkopen van woningen door particuliere beleggers?

Zelfbewoningsplicht

Allereerst is er de zelfbewoningsplicht die bepaalt dat de koper van een bouwkavel of (nieuwbouw)woning gedurende een bepaalde periode de woning zelf moet bewonen. Deze verplichting kan voor een aantal jaar of voor onbepaalde tijd worden opgelegd. Als de zelfbewoningsplicht voor onbepaalde tijd geldt, moeten eigenaren van een woning deze woning altijd zelf bewonen. In sommige gemeenten geldt de zelfbewoningsplicht voor alle nieuwbouwhuizen en in andere gemeenten voor bestaande huizen tot een bepaalde waarde.

Opkoopbescherming

Daarnaast is op 1 januari 2022 de Wet opkoopbescherming en tijdelijke verhuur in werking getreden. Met deze wet kunnen gemeenten een opkoopbescherming invoeren voor (een) nader te bepalen gebied(en). Denk aan een aangewezen buurt of een paar wijken. De opkoopbescherming ziet niet alleen toe op nieuwe woningen, maar juist ook op bestaande woningen. Als koper moet je zelf minimaal 4 jaar in de gekochte woning wonen, voordat je deze kan verhuren. Het doel van deze maatregel is het tegengaan van de aankoop van goedkope en middeldure woningen door beleggers. Hierdoor blijven deze woningen beschikbaar voor starters op de woningmarkt, zo is het idee.

Het idee achter zowel zowel de zelfbewoningsplicht als de opkoopbescherming is dat er zo een eerlijke kans voor starters wordt gecreëerd. Daarnaast is in sommige wijken vooral de leefbaarheid onder druk komen te staan, door een enorm verloop van huurders, waardoor men elkaar amper kent in de buurt. Ook kan verkamering leiden tot overlast: jongeren wonen vaak in kamers en hebben een ander ritme dan (jonge) gezinnen in de buurt. Met de zelfbewoningsplicht of opkoopbescherming kan een gemeente ook dit proberen tegen te gaan.

Wet toeristische verhuur

Dan is er nog een speciale wet die gemeenten de mogelijkheid biedt om maatregelen te nemen als er schaarste is aan woonruimte: de Wet toeristische verhuur. Er zijn volgens deze wet een aantal maatregelen mogelijk zoals de registratieplicht en het nachtencriterium met eventueel een meldplicht voor toeristische verhuur. Ook kan de gemeente een combinatie hiervan gebruiken. Om dit soort maatregelen in te zetten moet de gemeenteraad wel met een goede onderbouwing komen over de nut en noodzaak ervan; dat is het geval als bijvoorbeeld de leefbaarheid van een wijk onder druk komt te staan.

In een aantal gemeenten in Nederland, waaronder Bergen, Den Haag en Zandvoort, is inmiddels de eenmalige registratieplicht ingevoerd. Als de verhuurder een woning wil aanbieden voor toeristische verhuur in een van de deze gemeenten, moet hij zich eenmalig registreren in deze gemeente. Dit registratienummer moet de verhuurder bij elke advertentie vermelden op platforms zoals Expedia, AirBnB of Booking.com. Deze platforms mogen geen advertenties publiceren zonder registratienummer.

Een andere maatregel is het nachtencriterium. De gemeenteraad kan bepalen dat een woonruimte een maximaal aantal nachten per jaar toeristisch mag worden verhuurd. Als de gemeente deze maatregel inzet, moet de gemeente onderbouwen waarom inzet van deze maatregel noodzakelijk is en waarom het maximaal aantal nachten niet hoger kan. Als de gemeente gebruik maakt van een nachtencriterium, kan via de huisvestingsverordening worden bepaald dat de aanbieder iedere toeristische verhuur moet melden bij de gemeente. Dit is de zogenaamde meldplicht.

Actie gewenst

Steenbeek maakt zich vooral zorgen over de volgende generatie en vindt dat gemeenten actie moeten ondernemen. “Het hete hangijzer in de gemeente is dat veel huizen gelijk worden opgekocht en als tweede woning worden aangemerkt, dan wel als tweede woning voor de verhuur. Ook de prijzen van goedkopere en kleinere woningen zijn nu onbereikbaar geworden. Dan denk ik: je moet iets doen!” Als de starters deze woningen door de opdrijvende prijzen niet kunnen kopen, zijn zij genoodzaakt om uit te wijken naar dorpen of steden in het achterland. Steenbeek vindt dan ook dat de leefbaarheid onder druk staat door de hoge prijzen. “Je hebt personeel nodig voor hotels, restaurant en winkels en op dit moment wordt daar te weinig aandacht aan besteed. Je hebt die jeugd gewoon nodig!”