Donker, stil en nooit beweging

“Heel veel jongeren willen na hun studie terug, maar kunnen eigenlijk niet terug”, vertelt Imke Minderhoud (23). Imke woont al haar hele leven, met uitzondering van haar studententijd, in het Zeeuws-Vlaamse kustdorpje Nieuwvliet. De oorzaak? “In Nieuwvliet is inmiddels ruim 50 procent een tweede woning.” ​​​​​​​We spreken haar voor ons onderzoek ‘Tweede woning vs. geen woning”.

Tweede woningen zijn huizen met een woonbestemming die worden gekocht door particuliere beleggers voor eigen recreatie en/of voor toeristische verhuur. Imke: “In het toeristenseizoen is er 4 weken volledige drukte en daarbuiten zitten er alleen zo nu en dan mensen in deze huizen. Je ziet waar de huizen leeg staan als je ’s avonds door het dorp loopt. Het is donker en stil, je ziet er eigenlijk nooit beweging.”

Imke heeft nog geluk gehad: “Ik woon nog bij mijn ouders, maar ik heb wel pas met mijn vriend een huisje gekocht in Ijzendijke. Dat is echt een opknapper. Alles moet daaraan gebeuren. Dat is ook eigenlijk het enige wat je hier kunt kopen, een bouwval zogezegd waar je nog niet in kunt wonen.”

“Ik maak me zorgen over de generatie na mij”, vertelt Wigbert Steenbeek (52) van de dorpsraad in Cadzand. Zijn zoon wil na zijn studie weer in Cadzand komen wonen, maar die ziet de bui al hangen. “Hij ziet ook dat die huizen opgekocht worden en hoort van zijn vrienden wat het allemaal kost. Dat zijn bedragen die onbereikbaar beginnen te worden voor de jeugd.”

Sluis koploper tweede woningbezit

Uit een telling van de dorpsraad van Cadzand blijkt dat ook hier meer dan de helft van de huizen een tweede woning is. De kustdorpen Cadzand, Nieuwvliet en ook andere dorpen waar het probleem met tweede woningen speelt, zoals in Breskens en Groede, vallen onder de gemeente Sluis. Sluis scoort hoog als het gaat over tweede huizenbezit. Zeer hoog zelfs. Volgens het rapport Woningkwaliteit- en woningmarktonderzoek Zeeland (2019) zijn in Sluis 1860 van de totaal 14.000 huizen een tweede woning. Sluis steekt met 13,2 procent tweede woningbezit met kop en schouders uit boven het gemiddelde tweede huizenbezit in Zeeland van 3 procent. Volgens de meest recente cijfers van de gemeente Sluis is dit percentage nog iets hoger en wordt 13 tot 15 procent als tweede woning gebruikt.

Te veel woningen op papier, te weinig in de praktijk

Het probleem met tweede woningen is dat die op papier worden bewoond, maar in de praktijk alleen gebruikt worden voor eigen verblijf en/of de verhuur aan toeristen. In beide gevallen gaat het om onttrekking van huizen aan de woningvoorraad. Omdat het aantal tweede woningen niet goed wordt bijgehouden en nauwelijks door handhaving wordt gecontroleerd, is niet duidelijk hoeveel tweede woningen aan de woningvoorraad van Sluis worden onttrokken en hoe groot de woningtekorten zijn die daardoor ontstaan.

Opmerkelijk is dat volgens de rekenmodellen die de provincie Zeeland hanteert, er in Sluis helemaal geen woningtekort is. Sterker nog, er zou zelfs een overschot aan woningen zijn. Daarom is bijbouwen al jaren niet of nauwelijks aan de orde. De gemeente Sluis erkent wel de behoefte aan nieuwbouw. “Deze behoefte komt voort uit de mismatch tussen de vraag naar kwalitatieve woningen en de verouderde woningvoorraad.” Het college van burgemeester en wethouders heeft samen met Gedeputeerde Staten van de provincie afgesproken welke acties ondernomen zullen worden, laat een woordvoerder van de gemeente weten.

Hoe wordt bepaald hoeveel woningen bijgebouwd worden?

Bij het vaststellen van het aantal nieuw te bouwen huizen kijkt de provincie naar de behoefte aan woningen. Die wordt bepaald door de groei van huishoudens, maar ook door andere factoren zoals tweede woningbezit, leegstand en de uitstroom naar verpleeghuizen. Zolang niet goed in kaart wordt gebracht hoeveel huizen door tweede woningbezit aan de woningvoorraad worden onttrokken, zal de provincie ook geen groen licht geven voor de nieuwbouw van starterswoningen.

‘Dorp te huur’

Een aantal weken geleden protesteerden bewoners, actiegroepen en dorpsraden uit Cadzand, Breskens, Nieuwvliet en Groede geleden op de Grootte Markt in Sluis tegen het tweede woningbezit. Zij vinden dat de gemeente steviger moet optreden tegen het opkopen van woningen door beleggers. De woede van de demonstranten richtte zich vooral op de nieuwe verhuurregels die de gemeente heeft voorgesteld. Eerdere plannen om maximaal 60 of 120 dagen te verhuren aan toeristen werden in de ijskast gezet en tot verbijstering van bewoners werd voorgesteld de hele verhuur vrij te geven en zelfs 356 dagen per jaar toe te staan.

In een raadsvergadering werd vorige week definitief besloten geen maximale verhuurperiode op te leggen aan toeristische verhuurders. Een meerderheid van de raadsleden stemde alleen voor een registratieplicht. Wie in de gemeente Sluis een woning verhuurt aan toeristen, moet zich vanaf maart 2022 registreren, maar zonder dat dit dus gekoppeld wordt aan een maximum aantal dagen. Bewoners en dorpsraden voelen zich door dit besluit aan de kant gezet. Steenbeek van de dorpsraad Cadzand: “Ik vind het dramatisch dat er gekozen wordt voor mensen die verhuren en niet permanent wonen in de gemeente en dat je als raadsleden de burgers die hier vast wonen zo aan de kant schuift.”

Lokale particuliere beleggers kopen al veel langer huizen op in de kustdorpen. Dat gebeurt al van oudsher, vertelt Sebastiaan Keijmel, raadslid in Sluis bij de lokale partij Onafhankelijk West. “Al decennialang beleggen ondernemers uit de streek ook graag in stenen, omdat zij geen pensioen hebben. Maar zij hebben meer oog voor de problematiek dan de meer vermogendere beleggers van buiten waar we nu mee te maken hebben.” Daarmee doelt hij ook op vermogende Belgische beleggers die zich storten op Zeeuwse markt.

De toeristische verhuur werd tot dusver altijd gedoogd zonder dat die werd gebonden aan regels. Ook werd in de gemeentelijke administratie niet goed bijgehouden hoeveel woningen toeristisch worden verhuurd. "Voorzichtige inschattingen gaan nu uit van zo’n 300 woningen die toeristisch verhuurd worden. Ruimere inschattingen van 1.000 woningen", laat een woordvoerder van de gemeente weten. "Om inzichtelijk te krijgen hoeveel woningen er exact toeristisch verhuurd worden, willen we daarom eerst een registratieplicht invoeren." "Het is eigenlijk absurd", vindt Keijmel. "De gemeente Sluis heeft zelf het probleem laten ontstaan. Zowel de gemeente, het college als de raad hebben er afgelopen jaren een teringzooi van gemaakt."