Nederland kampt met een woningtekort van 396.000 woningen. Goede koopopties verdwijnen onder andere voor jonge starters, mensen met een laag- of middeninkomen, studenten, dak- en thuislozen en mensen die er ineens alleen voor komen te staan. Voor steeds meer mensen lijkt de droom van een (betaalbare) woning dan ook op het bouwen van een luchtkasteel. Toch is er ook sprake van veel leegstand in Tilburg. Pointer duikt daarom de komende weken in deze onbalans: kan leegstand een oplossing bieden voor het oplopende tekort?
In 2025 zijn er 8,5 miljoen huishoudens in Nederland, maar 8,3 miljoen woningen. Een normale, gezonde spanning van het woningtekort ligt op 2 procent van het totale woningaanbod, volgens het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Verordening (VRO). Een woningtekort van 2 procent wordt vaak als frictieleegstand beschouwd. Dit is wenselijk omdat het zorgt voor een gezonde doorstroming op de woningmarkt, zonder dat er langdurige leegstand of overaanbod ontstaat. Het tekort in Nederland ligt nu op 4,8 procent, ruim twee keer zo hoog.
Onbenutte ruimte
Ondanks dit tekort staan er in Tilburg in enkele wijken veel gezinswoningen leeg, zag Pointer toen we daar in 2024 met onze pop-up waren. Een bekend voorbeeld zijn de panden die in de Hoogvensestraat al jaren staan te verkrotten: Pointer maakte hier eerder al een item over. De reden waarom eigenaren hun panden laten verloederen is verschillend. Soms willen beleggers zo min mogelijk onderhoudskosten, soms is het rancune richting de gemeente of onmacht.
Maar leegstaande panden vallen niet alleen in Tilburg op: in heel Nederland staan naar schatting zo’n 50.000 verdiepingen boven winkels leeg. Etages die volgens onderzoek van Stec Groep ruimte kunnen bieden aan wel 70.000 woningen. Om een idee te geven: dit is ongeveer gelijk aan het aantal nieuwbouwwoningen die wij jaarlijks in Nederland produceren.
Realiseren tot woonruimte
Hoewel er de laatste jaren steeds meer wordt veranderd in het hart van het Tilburgse centrum, de Heuvelstraat, blijven lege panden zichtbaar. Deze leegstaande verdiepingen boven winkels in een handomdraai omtoveren tot bewoonbare paleisjes op dé winkelstraat van Tilburg klinkt misschien als een no brainer. De ruimte is er, de vraag naar woningen is aanwezig, en tegelijkertijd zou het de binnenstad een nieuwe functie geven. Maar hoewel het idee eenvoudig lijkt, is het in de praktijk in veel steden een wespennest van regels en procedures, bleek uit recent onderzoek van ING Research.
Zo zijn er vaak ingewikkelde vergunningen nodig, waarbij verschillende gemeentelijke afdelingen betrokken zijn. Denk aan bestemmingsplanwijzigingen, brandveiligheidseisen, bouwtechnische goedkeuring en milieuvoorschriften. En dan hebben we het nog niet eens gehad over de hoge verbouwkosten. Volgens het VRO loopt de onrendabele top op woningbouwprojecten uiteen van zo’n 15.000 euro per studentenkamer tot wel 50.000 euro of meer voor grotere appartementen, exclusief de kosten voor parkeervoorzieningen.
De tekst loopt verder onder dit blok.
Na de zomer gaat Pointer weer het land in. We keren terug op plekken waar we eerder een pop-up redactie hadden: Heerlen, Tilburg en Leeuwarden. In de aanloop naar de landelijke Tweede Kamerverkiezingen belichten we verkiezingsonderwerpen in deze steden.
Verandering in Tilburg
Toch lijkt het tij in Tilburg langzaam te keren. Wie vandaag de dag door de Heuvelstraat loopt, ziet sporen van enkele verbouwingen, waaronder bouwladders en nieuw getimmerde kozijnen. Waar jarenlang verwaarlozing en stilstand de norm was, worden boven winkels op nummer 56, 68 en 100 nu appartementen gerealiseerd of bewoond. Jarenlang faalden pogingen van de gemeente om wonen boven winkels van de grond te krijgen. Waarom het nu wel lukt, is nog niet helemaal duidelijk. Het lijkt erop dat investeerders hun risico’s willen spreiden en steeds vaker in herontwikkeling van leegstand investeren, omdat dit vanwege de woningnood steeds rendabeler wordt.
Herkenbaar?
Schrijf je in voor onze nieuwsbrief
Ontvang iedere week onze beste verhalen in je mailbox.
