“In heel Nederland is een groot grondtekort. Dat komt vooral omdat er heel veel behoefte is aan woningen”, vertelt Giem Broekmans, taxateur en adviseur bij Gloudemans, adviesbureau op het gebied van vastgoed en grondzaken. “Maar er is ook veel behoefte aan grond voor natuurontwikkeling en bijvoorbeeld voor de energietransitie. Dus dat legt en groot beslag op de ruimte in Nederland.”

Broekmans adviseert regelmatig gemeentes over zelfbouwers die gezamenlijk woningen willen bouwen. “Gemeentes komen bijvoorbeeld met vragen bij ons terecht als: wat is een marktconforme prijs voor de grond?” We spreken hem voor ons onderzoek ‘Starter zoekt bouwgrond’.

Hoe kom je aan grond?

Grond is vaak in handen van andere partijen en dat maakt het lastig voor gemeentes om grond te verwerven voor woningbouw. “Het vergt vaak lange onderhandelingen met grondeigenaren om aan een stuk grond te komen.” Veel grond is in eigendom van boeren, vooral als het om buitengebied gaat. “Zij hebben die gronden natuurlijk ook nodig voor hun agrarisch bedrijf, dus die staan ze niet zomaar af aan de overheid.”

De grondprijs hangt af van een aantal factoren. Broekmans: “Je hebt grond en grond.” Maagdelijke grond waar nog niets gebouwd is, zoals grasland, heeft een veel lagere prijs dan grond die al een bestemmingswijziging heeft doorlopen, bijvoorbeeld van een ‘agrarische bestemming’ naar een ‘woonbestemming’. Bij grond waarvoor al een omgevingsvergunning is verstrekt en die bouwrijp is gemaakt, gaat het om nog veel hogere bedragen. De grondprijs wordt ook bepaald door de woningen die op de grond gebouwd gaan worden. “Ongeveer 30 procent van de waarde van een woning zit in de grond en de andere 70 procent zit in opstal (gebouwen op een perceel, red.).”

Projectontwikkelaars in het voordeel

Gemeentes die grond in hun bezit hebben en verkopen, doen dit vaak via een aanbesteding waarbij allerlei partijen mee kunnen dingen. Maar projectontwikkelaars trekken daarbij vaak aan het langste eind. Andere partijen, zoals zelfbouwers die hun eigen woningen willen bouwen en die zich verenigd hebben in een CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap), maken meestal weinig kans. In de huidige markt, waar goed verdiend wordt aan nieuwbouwwoningen, zijn projectontwikkelaars bereid om veel voor grond te betalen. Hun winst zit in de verkoop van woningen. Broekmans: “Ontwikkelaars verdienen met het stapelen van stenen.”

Korting op de grondprijs kunnen gemeentes niet zonder meer geven. “De gemeente is gehouden aan marktconformiteit, met andere woorden ze kunnen die grond eigenlijk niet goedkoper aan een CPO verkopen dan aan een projectontwikkelaar. Dat zou in het kader van het gelijkheidsbeginsel onrechtvaardig zijn.”

Actief versus passief grondbeleid

Steeds meer gemeentes schakelen over naar actief grondbeleid om de nieuwbouwproductie van woningen te versnellen. “Gemeentes met actieve grondpolitiek kopen veel grond zelf aan, maken het bestemmingsplan en geven vervolgens die gronden uit, bijvoorbeeld aan zelfbouwers op de woningmarkt.” Voor zelfbouwers is het dus een pré om in een gemeente te bouwen met een actief grondbeleid. “In gemeentes die dat niet doen komen starters heel moeilijk aan grondposities om CPO-projecten te gaan realiseren.“

Actief grondbeleid geeft gemeentes meer regie over welke nieuwbouwwoningen gebouwd worden en voor welke doelgroepen. Volgens recente cijfers voert op dit moment 24 procent van alle gemeentes een actief grondbeleid, 35 procent een passief grondbeleid en circa 40 procent een combinatie van beide typen grondbeleid (bron: Stec groep).

Risico’s grondaankoop

Gemeentes die een passief grondbeleid voeren, laten de regie over woningbouw meer over aan de vrije markt, waardoor projectontwikkelaars vrij spel krijgen bij de aankoop van grond en realisatie van woningen. Projectontwikkelaars bouwen bij voorkeur woningen waarvan zij zeker weten dat die snel verkocht worden en die het meeste rendement opleveren. In de praktijk zijn dat twee-onder-één-kap woningen en vrije kavels voor woonhuizen of recreatiewoningen. Starterswoningen zijn qua rendement voor projectontwikkelaars veel minder interessant. Overigens heeft een projectontwikkelaar geen carte blanche om helemaal zelf te bepalen welk type woningen zij willen bouwen. Gemeentes die een vergunning afgeven voor een bouwplan kunnen wel eisen stellen, bijvoorbeeld voor de bouw van (extra) starterswoningen.

Voor gemeentes is actieve grondaankoop wel een risico. Broekmans: ”Wat we in de kredietcrisis hebben gezien, is dat er door gemeentes echt forse verliezen zijn geleden. Toen is gezegd dat we dat als overheid niet meer moeten doen en dat we dat vooral aan de markt moeten overlaten.”

Gebiedsontwikkeling steeds moeilijker

Sinds de vorige economische crisis in 2008 zijn grootschalige woningbouwprojecten tot stilstand gekomen en voordat de woningbouw weer is vlot getrokken, gaan er nog jaren overheen. “Het zijn langlopende projecten, die 5 à 10 jaar duren. Vergelijk het met een olietanker. Het duurt verschrikkelijk lang voordat die weer op gang is.” Voorlopig is er nog heel veel vraag naar woningen en veel te weinig aanbod. “De overheid moet daarom meer regie gaan nemen”, vindt Broekmans. Ook omdat er ondertussen nog meer problemen zijn bijgekomen, zoals de stikstofproblematiek. “Het is steeds moeilijker om gebiedsontwikkeling (woningen, winkels en bedrijventerreinen, natuur, infrastructuur etc, red.) tot stand te brengen. Het is bijna een soort Houdini-act om te volbrengen.”

De uitzending ‘Starters zitten aan de grond’ is te zien op 27 maart op NPO2 om 22:10 uur.