De bouw van seniorenwoningen loopt achter in Nederland. Terwijl het verhuizen van senioren naar een passende woning, veel ruimte voor starters kan opleveren op de woningmarkt. Waarom worden er dan zo weinig koophuizen voor senioren gebouwd? “Voor grondpartijen en ontwikkelaars valt hier te weinig aan te verdienen.”
Senioren wonen in Nederland relatief groot. 35- tot 40-jarigen wonen gemiddeld op 45 vierkante meter, terwijl 75- tot 80-jarigen gemiddeld op 80 meter leven. Dat is ten tijde van een wooncrisis interessant: zouden we die woonruimte niet anders moeten verdelen? Marja Elsinga, hoogleraar woonbeleid aan de TU Delft, denkt van wel: “Er is op dit moment een enorm tekort aan woningen, en tegelijkertijd is er eigenlijk heel veel woonruimte beschikbaar. Dat kunnen we misschien beter benutten, en daarin zijn ouderen wel een sleutel. Als zij kunnen doorverhuizen, komt er een grotere woning vrij die weer beschikbaar komt voor gezinnen.”
Verhuisketens
Maar het doorstromen van ouderen naar passende huizen gebeurt te weinig, onder andere omdat er te weinig geschikte seniorenwoningen beschikbaar zijn. De ambities van de overheid zijn groot: voor 2030 wil het ministerie van volkshuisvesting (VRO) in totaal 290.000 seniorenwoningen realiseren. Het gaat dan om 170.000 nul-treden-woningen (een woning waarin je belangrijke ruimtes kan bereiken zonder trap of drempel), 80.000 geclusterde wooneenheden (gegroepeerde woningen met een ontmoetingsruimte) en 40.000 verpleeghuisplekken (geclusterde woningen als alternatief voor een verpleeghuis). Toch wordt dit streefgetal waarschijnlijk lang niet behaald: het journalistieke platform van de bouwsector Cobouw berekende dat in 2024 maar 1,4 procent van deze seniorenwoningen is gebouwd. Dat is lang niet genoeg om in 2030 op 290.000 extra woningen uit te komen.
Terwijl senioren nu relatief veel woonruimte gebruiken. We hebben in Nederland 5 miljoen eengezinswoningen, maar in slechts 2,7 miljoen van deze woningen woont een gezin. Bovendien levert de verhuizing van één persoon in dit geval vaak woonruimte voor meerdere mensen op. “We spreken ook wel van verhuisketens”, legt Elsinga uit. “Die oudere laat een grote woning achter. En degene die de eengezinswoning betrekt, laat waarschijnlijk een flat of appartement achter. Daar kan dan weer een starter in. Soms is de verhuisketen zelfs nog langer.”
Identieke plattegrond
Waarom bouwen we in Nederland dan toch zo weinig specifiek voor ouderen? De bouw van seniorenwoningen verloopt volgens Cobouw zelfs nog slechter dan de bouw van normale woningen. Het is ook een doorn in het oog van architect Chris Manintveld. “Een eengezinswoning heeft vaak een identieke plattegrond: het huis is meestal 5 bij 9 meter, met op de begane grond een hal, trap en keuken aan de voorkant en aan de achterkant een zitkamer. Het probleem met die plattegrond is dat deze niet veranderbaar is: voor jonge starters is die woning te groot, en voor ouderen kun je hem ook niet geschikt maken. Want die hebben juist behoefte aan meer vierkante meters op de begane grond. Dat maakt dit type jammer genoeg een inflexibele, starre woning.”
Toch ziet Manintveld overal waar hij kijkt deze woning opdoemen. “In deze wijken strijken ook allemaal dezelfde soort gezinnen neer. Het zou mooier zijn als jongeren, ouderen en gezinnen door elkaar heen wonen, waardoor de sociale interactie groter wordt. En mensen elkaar kunnen helpen, door middel van mantelzorg of zorgen voor kinderen.”
Disco in het hofhuis
Dat het ook anders kan, ziet Pointer bij verschillende initiatieven. Zo is er Living-Inn in Nijmegen, waar senioren en jonge starters gezamenlijk in 371 woningen samenleven. Er zijn verpleegplekken voor zware zorg beschikbaar, maar ook een fysiotherapeut, kapper, kinderdagverblijf en een kleine bibliotheek. Op dit zogenaamde dorpsplein komen jong en oud elkaar dagelijks tegen.
Ook het Knarrenhof in Zutphen is een succes. Projectontwikkelaar Peter Prak, van Stichting Knarrenhof, realiseerde daar 51 woningen voor 72 bewoners. Er zijn galerijwoningen, appartementen, grondgebonden woningen en een binnentuin. In Nederland zijn inmiddels elf van deze hofjes gebouwd. “We drinken gezamenlijk koffie en organiseren regelmatig een pubquiz of een bonte avond. Ook is er een handwerkgroep en wordt er gekaart”, vertelt bewoner Jeanette Kok. “Het is echt een sociale gemeenschap.”
“In alle hofhuizen zijn zelfs disco-avonden geweest”, zegt Prak. “Sommige bewoners gaan hier ook iedere ochtend samen in een ijsbad.” De huizen in het Knarrenhof zijn levensloopbestendig gebouwd: ze hebben geen drempels, extra brede deuren en een extra grote badkamer waarin iemand verpleegd kan worden.
52.000 mensen op wachtlijst
Knarrenhoven zijn zelfs in trek. Er staan op dit moment ruim 52.000 mensen op de wachtlijst bij Stichting Knarrenhof. Maar voor zoveel mensen kunnen zij niet bouwen. “Wij hebben al vier keer zoveel van dit soort complexen opgericht dan de vier grootste ontwikkelaars in Nederland samen”, vertelt Prak. “Grote ontwikkelaars bouwen dit niet omdat het relatief duur is, vanwege de gemeenschappelijke ruimte en tuin. Als je dan ook nog voor de kleine beurs wil bouwen, betekent het dat je bijna geen winst kunt maken. Voor ons als stichting is dat geen probleem, maar voor grondpartijen en ontwikkelaars is hier dus te weinig aan te verdienen.”
In alle hofhuizen zijn disco-avonden geweest en sommige bewoners gaan iedere ochtend samen in een ijsbad.
Er zit nog een voordeel aan complexen waar senioren dicht bij elkaar kunnen wonen: de zorg kan makkelijker geregeld worden. “Het aantal zorgverleners en mantelzorgers neemt af”, zegt hoogleraar Elsinga. “De huidige situatie, met veel zorg aan huis, is in de toekomst onhoudbaar. Geclusterd wonen kan mogelijk een rol spelen bij hoe we zorg zo in de toekomst zo efficiënt mogelijk kunnen inzetten.”
‘Niet-hier-probleem’
Bij de bouw van seniorenwoningen gaat het dus zowel om woon- als om zorgplekken. Is dat waar het misgaat? Elsinga: “Op dit moment is het moeilijk om de woningbouw financieel rond te krijgen. De kosten voor de grond, de bouwkosten en de rente zijn hoog. En dan zijn de opbrengsten van zo’n project voor de zorg. Het is de kunst om afdelingen (van de gemeente, red.) als wonen en zorg te verbinden om een project rond te krijgen.”
Het laatste obstakel waar ontwikkelaars tegenaan lopen is het ‘niet-hier-probleem’. In het Brabantse Baarle-Nassau proberen burgers zelf 25 seniorenwoningen te bouwen op een stuk agrarisch grondgebied onder de naam ‘Samen thuis 100’. Door de goedkope grond zouden de huizen relatief betaalbaar kunnen zijn. Maar de gemeente ligt volgens hen dwars, en beroept zich op zichtlijnen en wil het gebied graag openhouden.
Wethouder Janneke van de Laak van wonen en zorg reageert: “Wij zijn positief over het initiatief om een knarrenhof of oudereninitiatief te starten, maar de locatie is volgens ons niet passend.” Initiatiefnemer Jan Pooyé vindt dat jammer. “We hebben de gemeente gevraagd naar andere locaties, maar dan is de grondprijs vaak te hoog of ligt het soms ver buiten de bebouwde kom."
Meer weten? Kijk de uitzending van Pointer over doorstroom van senioren op de woningmarkt: