Rotterdam zet juist in op de sloop van betaalbare woningen om plaats te maken voor duurdere nieuwbouw zoals in de Tweebosbuurt en de Wielewaal in Rotterdam Zuid. In de nieuwbouwplannen van Rotterdam is er ruimte voor 20 procent sociale huur, 30 procent is bestemd voor de middeninkomens. En de helft van de nieuwbouw is bestemd voor duurdere huizen.

Wooncarrière maken
Rotterdam wil met dit beleid voorkomen dat kapitaalkrachtigere inwoners de stad verlaten op zoek naar een rianter onderkomen. “We zien in Rotterdam dat we moeite hebben om mensen vast te houden die een stap in hun wooncarrière maken”, zegt Bas Kurvers (VVD), wethouder wonen van Rotterdam tegen De Monitor. “Ze verhuizen naar de randgemeenten toe, waar ze wel een rijtjeshuis met een tuin vinden of een groter gezinsappartement. Deze Rotterdammers willen we heel graag vasthouden in de stad.”

Sinds 2000 zijn er in de havenstad ruim 25.000 woningen van de woningbouwcorporaties verdwenen, blijkt uit cijfers van het CBS.

Van 2017 tot 2030 is er een afname van 16.600 goedkope huur- en koopwoningen gepland in het regio-akkoord, een document met daarin woningmarktafspraken van Rotterdam en de omringende gemeenten.

“Dat betekent dat er veel minder plek overblijft voor mensen met een laag inkomen”, stelt sociaal geograaf Cody Hochstenbach. “Wat de gemeente Rotterdam eigenlijk zegt is: misschien moeten jullie maar eens een keer gaan kijken buiten de stad en in de omringende regio. Je zou kunnen zeggen dat Rotterdam baalt van haar eigen arme inwoners.”

69 procent sociale woningen
Toch zullen de nieuwbouwplannen volgens de wethouder niet ten koste gaan van de minder kapitaalkrachtige inwoners van de havenstad. Kurvers benadrukt dat de bestaande voorraad betaalbare huizen in Rotterdam met 69 procent juist relatief groot is. “Er is zeker plek voor iedereen in de stad, arm en rijk dwars door elkaar heen.” Volgens hem is de sociale voorraad juist groter dan het aantal huishoudens dat daar op grond van inkomen aanspraak op maakt.

Maar die cijfers schetsen wel een erg rooskleurig beeld van de sociale voorraad van de stad. Rotterdam rekent namelijk niet alleen sociale huurwoningen van woningcorporaties tot haar sociale voorraad maar ook particuliere huurwoningen tot de huurliberalisatiegrens van 710 euro per maand (prijspeil 2018) en koopwoningen met een WOZ-waarde tot 140.000 euro (voor nieuwbouwkoopwoningen is dit onlangs verhoogd naar 220.000 euro).

Door de stijging van de huizenprijzen kunnen deze woningen al snel onbetaalbaar zijn voor mensen met een lager inkomen.

“Het is nogal een ruime berekening die de gemeente Rotterdam maakt. Ik heb daar moeite mee”, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar housing systems bij de TU Delft. “De gemeente heeft immers geen enkele zeggenschap over deze woningen.”

Minder plek voor lagere inkomens

Dat Rotterdam goedkope koopwoningen meeneemt in de berekening van haar sociale voorraad, is opmerkelijk. Den Haag en Utrecht doen dat bijvoorbeeld niet. Door de stijging van de WOZ-waarden worden deze woningen onbereikbaar, met name voor inkomens onder de 38.000 euro, stelt Boelhouwer. “Door deze woningen mee te rekenen, probeert Rotterdam een rooskleurig beeld te schetsen.”

Ook de huurprijzen worden beïnvloed door de WOZ-waarde. Sinds een aantal jaar wordt de WOZ-waarde meegeteld in de puntentelling op basis waarvan de maximale huur wordt vastgesteld. Komt dit puntenaantal boven de liberalisatiegrens (in 2020 ligt die op 737 euro per maand), dan is een woning niet langer gereguleerd. Wanneer deze woningen vrijkomen, kunnen de huren worden opgetrokken.

Reactie Rotterdam

De woordvoerder van wethouder Kurvers laat schriftelijk weten dat Rotterdam de goedkope woningen meetelt, vanuit de gedachte dat deze betaalbaar zijn voor de lagere inkomens. “De invloed van de gemeente op de omvang van het particuliere deel van de sociale voorraad is inderdaad beperkt. Daarom wordt de omvang van de sociale voorraad goed gemonitord door een extern bureau. Het Rotterdamse woonbeleid gaat uit van een evenwichtig bouwprogramma, waar 20 procent sociaal is. Gezien de huidige marktsituatie, is dat vrijwel geheel in de huursector (corporatiewoning) en omvat het geen nieuwbouw sociale koop.”

Over het effect dat huurprijzen stijgen door een toename van de WOZ-waarden, zegt de woordvoerder: “De WOZ-waarden zijn in Amsterdam dubbel zo hoog als in Rotterdam. Het effect ervan op het puntenstelsel is daardoor in Amsterdam veel extremer dan in Rotterdam. In Amsterdam is het aannemelijk dat veel meer particuliere huurwoningen worden geliberaliseerd. In Rotterdam zal dit zich ook voordoen, maar waarschijnlijk veel gematigder. We volgen deze ontwikkeling verder op.”