In deze tijd van woningnood kan zelfbouw van je woning een mooie oplossing zijn. Zeker voor starters met een klein budget. Maar waar moet je op letten als je met een groep mensen je eigen woning gaat bouwen? Je hoort het van een zelfbouwexpert.
Zelfbouw heeft allerlei voordelen, vindt Jan Walrecht van adviesbureau BIEB (Bouwen in eigen beheer): “Het is altijd goedkoper dan gewone bouw.” Je betaalt alleen wat de woning daadwerkelijk kost en dus niet de marktprijs die een commerciële projectontwikkelaar vraagt. En je bepaalt zelf van A tot Z hoe je woning eruit komt te zien.
Maar voor het zover is, komt er heel wat bij kijken. Hoe kom je bijvoorbeeld aan een geschikt stuk grond? En hoe voorkom je dat je niet vastloopt in de financiering? Hoe maak je goede afspraken met de gemeente? Lees hier waar je op moet letten als je samen gaat bouwen.
1 Neem een adviesbureau in de arm
“Zonder voor eigen parochie te preken…Een goed adviesbureau is echt een must”, vindt Walrecht. “Mensen hebben vaak geen idee hoe ze een woningbouwproject moeten ontwikkelen. Dat kan ook niet.” Het voordeel van een adviesbureau? “Die weet welke stappen er genomen moeten worden en welke stappen je niet over moet slaan.” Zo kan een adviesbureau een planning maken en een raming van de grond-, bouw- en ontwikkelkosten.
Zonder voor eigen parochie te preken…Een goed adviesbureau is echt een must
2 Zonder grond geen zelfbouwproject
Grond kan je kopen van de gemeente, een projectontwikkelaar of van een particuliere grondeigenaar. Gemeenten stellen steeds vaker bouwgrond beschikbaar aan groepen particulieren. “Je kunt de gemeente ook aanspreken op hun verantwoordelijkheid om bouwgrond ter beschikking te stellen.” Heeft de gemeente geen grond, dan kan je ook zelf op zoek gaan naar een locatie. Heb je een locatie gevonden, dan kan je de gemeente vragen of zij het perceel willen aankopen om zelfbouw te faciliteren.
Als groep particulieren is het lastig om zelf grond aan te kopen als je nog geen financieringsmogelijkheden hebt. Pas als er een goedgekeurde omgevingsvergunning is, willen banken financieren. Wel kun je vooraf een afspraak maken met de grondeigenaar dat je de grond afneemt op het moment dat de omgevingsvergunning rond is. “Als groep zelfbouwers ben je het beste af met een gemeente die grond beschikbaar stelt die al een woonbestemming heeft en die de grond bouw- en woonrijp aanbiedt voor een reguliere grondprijs.”
3 Zoek een bouwlocatie binnen de bebouwde kom
Locaties in buitengebied geven vaak extra complicaties. “Buiten de bebouwde kom krijg je ook te maken met regelgeving van de provincie”, vertelt Walrecht. De provincie is zeer terughoudend bij het toestaan van bouwen buiten de rode contour, die de grens tussen stedelijk en landelijk gebied aangeeft. De provincie vraagt ook vaak om natuur-, bodem- en stikstofonderzoek en mogelijk ook om natuurcompensatie, een maatregel die genomen wordt om het verlies aan beschermde natuur te compenseren.
4 Spreek een vaste grondprijs af
Voorkom een variabele grondprijs en spreek een vaste grondprijs af met de gemeente. “Een tussentijdse stijging van de grondprijs, gaat ten koste van het bouwbudget van je ontwerp en dat brengt je in de problemen.”
5 Maak je doelstellingen concreet
“Je moet een heel duidelijk ‘mission statement’ maken”, legt hij verder uit. Je moet de gemeente duidelijk maken wat je als initiatiefnemers voor ogen hebt. In een mission statement staat bijvoorbeeld dat je voor starters wilt bouwen. Of dat je extra duurzaam wilt bouwen.
6 Zorg dat de randvoorwaarden duidelijk zijn
“Vraag de grond-uitgevende partij, meestal de gemeente, om duidelijkheid onder welke voorwaarden je woningen mag ontwikkelen en bouwen”, adviseert Walrecht. Zo kan een gemeente als voorwaarde stellen dat het project een mix wordt van huur- en koopwoningen of van starters- en seniorenwoningen. Of extra eisen stellen aan duurzaam bouwen. “En kies pas een architect als je weet wat de randvoorwaarden zijn.”
7 Heb geduld
“Je moet snappen dat het niet morgen klaar is, maar het hoeft niet altijd jaren te duren. Als er gemeentegrond is waar de gemeente een woonbestemming op heeft gevestigd, dan kunnen wij in 2 jaar een bouwproject ontwikkelen”, is zijn ervaring. Houd er rekening mee dat het ook langer kan duren, bijvoorbeeld als jouw gemeente geen eigen grond bezit en als je afhankelijk bent van andere grondeigenaren.
8 Houd rekening met hobbels op de weg
Zoek je zekerheid? Ben je iemand die meteen wil weten wat een zelfbouwwoning exact zal gaan kosten en hoe het hele traject eruit zal zien? Vraag je dan af of zelfbouw wel iets voor je is. “Er komt altijd wel een moment dat het niet soepel loopt. Bijvoorbeeld als omwonenden bezwaar maken of als de bouwkosten erg stijgen. Maar zulke uitdagingen lossen we ook altijd weer op.”
De uitzending ‘Starters zitten aan de grond’ is te zien op 27 maart op NPO2 om 22:10 uur.
Oproep
We lopen aan tegen de grenzen van groei. Plannen voor grootschalige woningbouw, windparken, zonneweiden en de aanleg van natuur zorgen voor steeds meer druk op de grond. Zijn er in jouw omgeving voorbeelden van ruimtetekort? Deel je ervaring met ons.
